Rozhovor s Pavlem Matouškem

rent.jpg

• Jak Rentiero vlastně funguje?

Rentiero.cz umožňuje investovat do nemovitostí již od 1 000 Kč s tím, že investor si pouze vybere nemovitosti, do kterých chce investovat a jaké částky. Jsou zde dva druhy výnosů. První výnos je výnos z nájmu a druhý je výnos z růstu hodnoty nemovitosti. Výnos z nájmu dostáváte na svůj investorský účet každý měsíc a jeho výše se pohybuje mezi 3 až 5 procenty. Výnos z růstu hodnoty nemovitosti získáte až po prodeji vašeho podílu na nemovitosti. Náš předpoklad vývoje cen u nemovitostí, které nakupujeme, je růst cen 3,5 až 16,38 procent ročně. Námi doporučený minimální investiční horizont je 5 let. Investování do nemovitostí není o spekulování, ale jedná se o konzervativní investici.

• Kolik si mohou investoři na Rentiero.cz vydělat?

Vytvořili jsme pro investory detailní investiční kalkulačku, kde si mohou nastavit parametry své investice a hned vidí vývoj své investice v čase i její souhrnná data. Investiční kalkulačku si můžete zobrazit ZDE

• Jaké si účtujete poplatky?

Účtujeme si 2 druhy poplatků. První poplatek je jednorázový při nákupu a je ve výši 0,5 až 1 procento z výše investice pří nákupu podílu na nemovitosti. Pokud si zakoupíte více než 10 podílů na jedné nemovitosti, pak je poplatek pouze 0,5 pocenta. Pokud je to méně než 10 podílů, pak je poplatek 1 procento. Tento poplatek v rámci aktuální akce investorům neúčtujeme.

Druhý poplatek je za správu nemovitosti a ten je ve výši 1 procenta p.a. z hodnoty nemovitosti resp z hodnoty vašeho podílu. V tomto poplatku je zahrnuta veškerá správa nemovitosti včetně hrazení poplatků. To znamená, že pokud nebude nemovitost pronajata, pak hradíme veškeré poplatky spojené s danou nemovitostí my. Samozřejmě pokud vydělává investor, vyděláváme také, proto děláme vše, aby se obsazenost nemovitostí pohybovala kolem 98 procent.

• Co vše obnáší Vaše práce?

My zajišťujeme vyhledání vhodné investiční nemovitosti, její kompletní hloubkové prověření a domluvení co nejvýhodnější kupní ceny. Po nákupu nemovitosti investujeme do rekonstrukcí, aby mohla být nemovitost co nejlépe pronajata. Následně hledáme nájemníky, které plně prověřujeme, abychom minimalizovali riziko neplatičů. Veškerou správu nemovitosti a komunikaci s nájemníky, úřady, SVJ, pojišťovnami atd zajišťujeme my. Samozřejmě to se týká té realitní offline části. Jinak neustále pracujeme na vývoji naší investiční platformy, převážně dbáme na bezpečnost systému, jednoduchost používání a prozákaznický resp. proinvestorský přístup.

• Na jaké nemovitosti se zaměřujete?

Zaměřujeme se aktuálně pouze na bytové jednotky v Praze, protože tento trh dobře známe a vnímáme ho jako nejméně rizikový. Při výběru nemovitosti bereme v úvahu nejen lokalitu, kde se nemovitost nachází, ale jdeme i na úroveň mikrolokality. Může být velký cenový rozdíl u nemovitostí, které jsou od sebe vzdáleny i pár desítek metrů. Záleží samozřejmě na mnoho dalších faktorech jako je stav bytu, velikost, vnitřní dispozice, stav budovy, umístění v budově, stav SVJ atd. Těch parametrů, které ovlivňují cenu a bereme je v potaz je několik desítek.

Např aktuálně máme v nabídce 2 byty ve stejné ulici ve vyhledávané lokalitě na Praze 3 v ulici Jičínská o velmi podobné velikosti a rozdíl v ceně je kolem jednoho miliónu Kč. Co se ale týká výnosnosti, jsou na tom oba byty velmi podobně, protože u dražšího bytu je i větší nájemné. Při výběru nemovitosti musíte tedy dobře znát tržní nákupní ceny, ale zároveň i dobře znát ceny nájmů.

rentiero.cz-nemovitostni_burza.jpg

• Jak mám jako investor jistotu, že nejsou Vámi nabízené nemovitosti předražené?

To si velmi jednoduše můžete sám ověřit. Hlavní indikátor je ten, že kdyby byla nemovitost předražená, tak by měla malý výnos z nájmu, protože bychom prostě nenašli nájemníka, který by zaplatil nadtržní nájemné. Všechny ceny určuje sám trh. V dnešní době se výnos z pronájmu bytu v Praze pohybuje mezi 3 a 5 procenty. Jak si můžete dále cenu ověřit, je se podívat např na sreality.cz a kouknout se, jak se pohybují ceny podobných nemovitostí v dané lokalitě. Nabídku investičních nemovitostí se můžete zobrazit ZDE.

• Dostávám tedy peníze z nájmu každý měsíc, ale jak vydělám na růstu hodnoty nemovitosti?

Po nákupu podílu na nemovitosti doporučujeme držet podíl alespoň 5 let, což je námi doporučený minimální investiční horizont. Váš podíl je ale samozřejmě likvidní a vy ho můžete prodat kdykoliv. Po prodeji vašeho podílu je výnos rozdíl mezi vaší nákupní a prodejní cenou. Vyvoj cen u nemovitostí, které nakupujeme, predikujeme růst o 3,5 až 16,38 procent ročně.

• Jak vypadá Váš typický investor?

Máme v podstatě 3 typy investorů. První typ investora má volné prostředky k investici kolem 100 000 Kč, které chce konzervativně zhodnocovat a zároveň mít větší výnosy než jsou např. u termínovaných účtů. Druhý typ investora má již své investiční portfolio, rád by však investoval do nemovitostí a to do teď takto bez práce a bez větších finančních částek nebylo možné. Třetí typ investora má volné prostředky k investování do nemovitostí v řádech vyšších statisíců až miliónů korun a chce své investice diverzifikovat do více nemovitostí a nechce se tomu přímo aktivně věnovat.

• Jsou investoři zapsáni v katastru nemovitostí?

V katastru nemovitostí je vždy u námi nabízených nemovitostí zapsaná společnost Rentiero a.s., protože v momentě, kdy nabízíme nemovitost k investici, je již v našem majetku a máme podepsané nájemní smlouvy s nájemníkem. Zápis investorů do katastru jsme zvažovali a došli jsme k závěru, že je to velice administrativně i finančně náročné a navíc se tím ztrácí likvidita koupeného podílu.

• Jak jsou tedy peníze investorů ochráněny?

Koupený podíl v nemovitosti odpovídá podílu v konkrétní nemovitosti, která není zatížena žádným úvěrem a součet všech podílů na nemovitosti odpovídá její celkové ceně. Že není nemovitost zatížená žádným úvěrem lze zkontrolovat právě na katastru nemovitostí.

• Všiml jsem si, že nabízené nemovitosti nejsou celé proinvestovány, co to znamená?

Je to mimo jiné tím, že až v roce 2018 jsme začali investovat do marketingu, do té doby jsme ladili produkt. Těší nás ale, že i bez marketingu si nás investoři našli a proinvestovali jednotky miliónů. Je to také dáno tím, že jsme s investory na stejné lodi, protože počítáme s tím, že se nabízené nemovitosti celé neprofinancují a tudíž mezi 10 až 30 procenty v nemovitosti budeme stále vlastnit my. I proto si dáváme velmi záležet, jaké nemovitosti vybíráme a minimalizujeme všechny rizika již při nákupu.

• Jaký je Váš předpoklad pro růst cen nemovitostí? Nejsou ceny už příliš vysoké a nepřijde jejich zlevnění?

Je pravda, že ceny nemovitostí v posledních pár let rostly neuvěřitelným tempem a jsou na nevyšší cenové úrovni, co kdy byly. Na druhou stranu, pokud budu mluvit o Praze, tak není jediný důvod, proč by měly ceny nemovitostí klesat. Jestliže budu brát vývoj cen investičních nemovitostí, které nakupujeme, tak určitě se v nejbližších letech tempo růstu zpomalí, ale stále budou ceny růst o námi predikovaných 3,5 až 16,38 procent ročně. Velmi záleží na tom, že se jedná o Prahu a také o jakou lokalitu. Bytů je a bude v Praze stále nedostatek a nové byty nedokáží ani pokrýt poptávku. To je navíc pouze jeden z argumentů, proč ceny dále porostou.

• Co např ekonomická krize, o které se stále častěji hovoří?

Nemyslím si, že v případě ekonomické krize by to byla podobná krize jako v roce 2007, kdy přišla hypoteční krize z Ameriky a ceny nemovitostí na čas ztratily svoji hodnotu. Z toho se banky a samotné státy již poučily a nastavily kontrolní mechanizmy, aby již k podobným situacím nedocházelo. Co by mělo největší celosvětový dopad by byla snad ekonomická krize v Číně, která by postihla celý svět. V tomto případě bych ale já osobně měl raději peníze v nemovitosti než kdekoliv jinde.